Par principe, le bénéficiaire du permis de construire est tenu de le respecter et un contrôle sur la réalisation et sur la conformité des travaux du permis peut être réalisé par l'autorité administrative.
Cependant, en cas d'irrégularité, il est possible dans certains cas de solliciter un permis modificatif afin de régulariser le permis initial.
Le Conseil d'État a récemment apporté une précision sur ce point.
Dans une affaire récente, le maire d'une commune a délivré un permis de construire concernant une maison d'habitation le 3 décembre 2010.
Les voisins du terrain, ont notamment assigné les titulaires du permis de construire afin de faire constater un dépassement de la hauteur de construction maximale autorisée.
Ce dépassement a été établi par un rapport du géomètre-expert désigné par le juge civil des référés, déposé le 30 janvier 2013.
Les titulaires du permis ont déclaré en mairie le 31 juillet 2013 que les travaux autorisés étaient achevés depuis le 1er décembre 2012 ; toutefois, et afin de régulariser la situation, ces derniers ont présentés une demande de permis de construire modificatif et l'ont obtenu le 14 octobre 2014.
Les mêmes voisins ont de nouveau contesté ce permis de construire modificatif.
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Le tribunal administratif, puis la cour administrative d'appel, ont rejeté leur demande.
Cependant, le Conseil d'Etat ne partage pas le même avis que ces juridictions puisqu'il vient rappeler les éléments suivants :
"En outre, aux termes de l'article L. 462-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " L'autorité compétente (...) peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d'Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. (...) / Passé ce délai, l'autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. (...) ". En vertu de l'article R. 462-6 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, à compter de la date de réception en mairie de la déclaration signée par le bénéficiaire du permis de construire attestant l'achèvement et la conformité des travaux, l'autorité compétente dispose, sous réserve des cas où un récolement des travaux est obligatoire, d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration, au-delà duquel elle ne peut plus exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant sur les éléments de la construction existante édifiés sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée."
De plus, le Conseil d'État rajoute que :
"si la construction achevée n'est pas conforme au projet autorisé, le titulaire du permis de construire conserve la faculté, notamment si une action civile tendant à la démolition ou à la mise en conformité de la construction a été engagée, de solliciter la délivrance d'un nouveau permis de construire destiné à la régulariser, qui doit porter sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé et respecter les règles d'urbanisme en vigueur à la date de son octroi."
En l’espèce, les titulaires du permis de construire ont déclaré le 31 juillet 2013 en mairie que les travaux autorisés par le permis de construire délivré en 2010 étaient achevés depuis le 1er décembre 2012.
Le maire, en suggérant simplement la présentation d'une demande de permis de construire modificatif pour régulariser la construction, ne pouvait légalement se fonder sur les dispositions du premier alinéa de l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme pour délivrer un permis de construire modificatif du permis initial.
En considérant que les modifications demandées visaient à régulariser la construction réalisée sur la base du permis de construire initial et à remédier aux non-conformités révélées notamment par la procédure judiciaire engagée par les voisins, le maire avait pu légalement délivrer le 14 octobre 2014 un permis de construire modificatif du permis du 3 décembre 2010, sans que l'achèvement des travaux autorisés par ce permis y fasse obstacle, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit selon le Conseil d'État.
Il convient ainsi d'être vigilant dans l'exécution du permis de construire et le cas échéant, dans la demande de permis de construire modificatif.